Osoby, które wzięły kredyt we frankach szwajcarskich dwa lub trzy lata temu, mogą czuć teraz satysfakcję. W ciągu roku złotówka w stosunku do franka umacnia się średnio o blisko 10 proc. Jeszcze dwa lata temu frank szwajcarski kosztował około 2,40 zł. Dziś jego cena zbliża się do 2,00 złotych. Wysokość kredytów wziętych w tej walucie stopniowo, ale cały czas maleje.
W innym położeniu są natomiast kredytobiorcy, którzy kupno mieszkania czy budowę domu sfinansowali kredytem złotówkowym. Wraz ze wzrostem inflacji w Polsce podwyższeniu uległy stopy procentowe, a w najbliższych miesiącach mogą wystąpić kolejne podwyżki. Oznacza to większą ratę kredytu. Szacuje się, że w przypadku finansowania w wysokości 300 tysięcy złotych na 30 lat rata kredytu złotówkowego jest na poziomie wyższym o około 600 złotych w porównaniu do raty kredytu we frankach szwajcarskich. Nic więc dziwnego, że wiele osób mających kredyt w złotówkach zastanawia się teraz nad przewalutowaniem swojego zadłużenia. Decyzję o ewentualnej zmianie waluty warto jednak dobrze przemyśleć, gdyż wiąże się ona m.in. z dodatkowymi opłatami.
Uwaga na koszty
Jednym z elementów przewalutowania jest prowizja, przy czym często jest ona niższa niż w przypadku opłaty za przyznanie kredytu. Zwykle nie jest wymagana jedynie przy zmianie waluty z franków, dolarów czy euro na złotówki. W niektórych przypadkach działa to również w odwrotną stronę. Do tego trzeba doliczyć koszty opłat sądowych związanych ze zmianą wpisu hipoteki dotyczącą innej niż pierwotnie wnioskowana waluty kredytu.
Osoby, które postanowiły „uciec” od rosnących rat w złotówkach, muszą też pamiętać o tak zwanej Rekomendacji S, narzucającej bankom ograniczenia w udzielaniu kredytów walutowych. Zgodnie z jej zapisami, żeby je otrzymać, trzeba wykazać się zdolnością kredytową o 20 procent wyższą, niż w przypadku kredytu w złotówkach.
Ważną kwestią związaną z kredytowaniem inwestycji mieszkaniowych w walucie obcej jest też ryzyko kursowe. Zdaniem specjalistów od finansów w najbliższych miesiącach złotówka może osłabić się w stosunku do najważniejszych walut światowych. Zmiana kredytu złotówkowego na franki szwajcarskie może więc oznaczać podwyższenie raty kiedy wartość franka zacznie wzrastać. Wtedy różnica między wysokością rat kredytów złotówkowych i walutowych będzie się stopniowo zmniejszać.
Istotna jest też kwestia spreadu, czyli różnicy między kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty. Zależnie od jego wysokości, stosowanej przez daną instytucję finansową, różnica w wysokości raty – przy założeniu takiej samej kwoty kredytu do przewalutowania, takiego samego oprocentowania i okresu kredytowania – może się znacznie różnić. W przypadku franków szwajcarskich spread w większości polskich banków wynosi od 8 do nawet 15 groszy, a więc od 3,88 do 8,21 proc. Kwota kredytu złotowego zamienianego na walutowy jest przeliczana po kursie kupna dla danej waluty, np. 2, 00 zł, a spłata następuje po kursie jej sprzedaży np. 2,10 zł, co stanowi spread w okolicy 4,9 proc. Przy kredycie 400 tys. zł spłacanym w ratach równych kapitałowo-odsetkowych, zaciągniętym na 30 lat, może to być nawet 80 zł miesięcznie, a w ciągu całego okresu kredytowania – łącznie ok. 29 tys. zł.
Możliwe zyski
Ciekawym rozwiązaniem jest możliwość spłaty kredytu zarówno w złotówkach, jak i w CHF, EUR czy USD. Spłata w różnych walutach to opcja szczególnie korzystna przy założeniu, że kredytobiorca zarabia we frankach czy w euro, ma walutowe oszczędności, albo też otrzymuje płatności w walucie od współpracujących z nim kontrahentów. Bezpośrednia spłata walutowa pozwoli na zaoszczędzenie na kosztach spreadu. Wybierając taki model spłaty klient zabezpiecza się też na wypadek wyjazdu za granicę i podjęcia nowej pracy, a co za tym idzie – otrzymywania dochodów w walucie. Będzie to miało jeszcze większe znaczenie wraz ze zmniejszającymi się różnicami w poziomach oprocentowania między poszczególnymi walutami.
Przy mocnej złotówce przewalutowanie kredytu może się opłacać także klientom, którzy kilka lat temu wzięli kredyt we frankach szwajcarskich. Osoby, które pożyczyły od banku 200 tysięcy złotych we frankach przy kursie 2,50 złotego, kilka lat temu otrzymały kredyt w wysokości 80 tysięcy franków. Dziś te same 80 tysięcy franków to około 160 tysięcy. W tej sytuacji zmiana waluty kredytu z franków na złotówki oznacza co prawda wyższe raty miesięczne, ale też o wiele mniejsze zadłużenie nieruchomości. Przy założeniu, iż w ostatnich latach wartość większości nieruchomości w Polsce wzrosła co najmniej o kilkadziesiąt procent, zysk jest podwójny, gdyż obniżamy zadłużenie nieruchomości, której wartość rynkowa jest wyższa.
Zmiana waluty kredytu hipotecznego nie może być decyzją podjętą pod wpływem impulsu czy też informacji medialnych. Warto pamiętać, że niewłaściwy wybór momentu przewalutowania może spowodować wymierne straty finansowe. Trzeba też mieć świadomość, że kredyty hipoteczne udzielane są najczęściej na 20, 30, czy nawet 40 lat. I na wielkość rat, stóp procentowych czy kursu walut warto więc patrzeć w perspektywie co najmniej kilku lat, a nie kilku miesięcy.
