Pośrednicy bowiem na ogół tak konstruują umowy, by były korzystne tylko dla nich. Klient nie ma żadnych praw, za to mnóstwo obowiązków.
Utracone wpisowe
W ubiegłym roku w Legnicy i Lubinie działał nieuczciwy pośrednik nieruchomości. Jako właściciel dwóch biur nieruchomości bez wymaganej licencji pośredniczył w kupnie i sprzedaży mieszkań. Stosował niedozwolone praktyki przy podpisywaniu umów. Niektóre zapisy w nich były co najmniej dziwne, jeśli nie powiedzieć – absurdalne, kontrowersyjne i co najważniejsze, niezgodne z prawem. Bo w świetle takiej umowy cała odpowiedzialność spoczywała na kliencie. Przypadek nieuczciwego pośrednika nie jest odosobniony, bo wielu z nich sporządza umowy dla siebie, licząc na nieznajomość prawa klienta lub – jak to w życiu bywa – na jego naiwność.
Justyna Misiaczyk z Lubina chciała kupić mieszkanie w bloku. Zadzwoniła pod wskazany numer telefonu widniejący na ogłoszeniu. Okazało się, że w sprzedaży lokalu pośredniczy biuro nieruchomości. W zamian za pokazanie mieszkania pośrednik zażądał kilkudziesięciu złotych.
- Zgodziłam się zapłacić tę sumę, bo mieszkanie z opisu pośrednika wydawało się atrakcyjne cenowo. Gdybym nie wpłaciła tych 20 złotych, nie mogłabym zobaczyć tej nieruchomości – relacjonuje nam lubinianka.
Zanim cokolwiek podpiszemy, przeczytajmy to dziesiątki razy. Nie podpisujmy niczego, co wzbudza w nas jakiekolwiek podejrzenia czy wątpliwości. Fot. Wincenty Kołodziejski
Kobieta więc, chcąc czy nie chcąc wpłaciła wymaganą kwotę, ale czy za samo obejrzenie mieszkania trzeba płacić? Porady zasięgnęliśmy u niektórych pośredników z Legnicy i każdy z nich odpowiedział, że dobrym zwyczajem jest, że nikt nie żąda od klienta wpisowego za pokazanie mieszkania, ale jeśli pośrednik postawił taki warunek w umowie, a klientowi zależy na mieszkaniu, i tak musi zgodzić się na wpłacenie wpisowego, które niezależnie od tego, czy klient kupi mieszkanie czy nie, przepada bezpowrotnie.
Horendalne prowizje
W umowach o pośrednictwo – doradztwo w obrocie nieruchomościami można znaleźć wiele paragrafów niekorzystnych dla klientów. Niektóre z nich są wręcz nielogiczne. Np. „zamawiający (tj. klient) oświadcza, że sytuacja prawna nieruchomości jest prawidłowo uregulowana i nie stwarza przeszkód do zawarcia umowy przedwstępnej”. Na podstawie takiego zapisu nasza bohaterka nie widząc jeszcze mieszkania, które ewentualnie zamierzała kupić, z góry miała przewidzieć, że nieruchomość nie jest obciążona żadnym zadłużeniem lub hipoteką.
Inną praktyką, którą nagminnie stosują pośrednicy wbrew prawu konsumenckiemu, jest nakładanie na klientów wysokich kosztów: prowizji, kar umownych, odsetek. Umowy nie dają równocześnie konsumentom prawa do żądania podobnych opłat od pośredników. Gdyby lubinianka zdecydowała się na zakup mieszkania od pośrednika musiałaby zapłacić mu 2,3 proc. prowizji wartości nieruchomości, ale nie mniej niż 2 tys. zł. Gdyby kobieta dogadała się z właścicielem mieszkania i kupiłaby je za plecami pośrednika, musiałaby mu wypłacić karę umowną w podwójnej wysokości tej prowizji. Wysokość tej prowizji w tym przypadku i tak nie jest wygórowana, bo niektórzy pośrednicy żądają nawet do 15 proc. prowizji. W przypadku większej wartości mieszkania zarobek pośrednika urasta więc do kilkunastu tysięcy złotych.
Jeśli sądy, to tylko powszechne
Kolejną złą praktyką pośredników jest to, że w umowach z klientami wprowadzają zapis określający nazwę sądu, który ma rozpatrywać ewentualne spory wynikające z umowy. W większości umów pośrednicy wskazują na sąd polubowny. Postępowanie przed takim sądem znacząco różni się od postępowania przed sądem powszechnym. Bo wyrok sądu polubownego jest w zasadzie ostateczny, a strona, dla której orzeczenie takiego sądu jest niekorzystne, nie ma możliwości odwołania się.
Do powiatowych rzeczników konsumentów w naszym regionie wielokrotnie zgłaszają się osoby poszkodowane przez biura nieruchomości. Są sytuacje, gdy pośrednik nie wywiązuje się z zawartej umowy. Są też i takie przypadki, gdzie umowy o pośrednictwo – doradztwo są wręcz najeżone niekorzystnymi dla konsumenta zapisami. Zdaniem rzeczników konsumenta, nie może być tak, że pośrednik ma same prawa, a konsument tylko obowiązki. Umowa musi być tak skonstruowana, by była zgodna z prawem konsumenckim, czyli w taki sposób, że jasno i czytelnie wynika z niej, jakie obowiązki i prawa ma pośrednik, a jakie klient.
Zakazane klauzule
Za pośredników wziął się ostatnio Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przeprowadził analizę stosowanych umów w obrocie nieruchomościami. Na stronie Internetowej pod adresem: www.uokik.gov.pl zamieszczony jest rejestr tzw. klauzul niedozwolonych (pod linkiem „ochrona konsumentów”). Warto się zapoznać z tym spisem przed zawarciem umowy z pośrednikiem. W rejestrze znajdziemy wszystkie przykłady zapisów z umów z całego kraju, które prawomocnym wyrokiem sądu zostały unieważnione. Stosowanie wymienionych w rejestrze klauzul jest zakazane i żaden pośrednik nie może ich wykorzystywać we wzorach umów zawieranych z klientem. Jeśli zatem ktoś znajdzie w umowie ze swoim pośrednikiem zakazany paragraf, może żądać jego usunięcia z umowy.
Nasza bohaterka wypowiedziała pośrednikowi umowę ze skutkiem natychmiastowym. Miała wiele szczęścia, bo pośrednik za to nie podał jej do sądu, a tam mogło być różnie. Ale po raz kolejny potwierdziła się stara prawda, że zanim cokolwiek podpiszemy, przeczytajmy to dziesiątki razy. Nie podpisujmy niczego, co wzbudza w nas jakiekolwiek podejrzenia czy wątpliwości. Jeśli nie jesteśmy pewni swych praw lub stwierdzimy, że zapisy w umowie są dla nas niekorzystne, bo nie dają nam równych praw i obowiązków z pośrednikiem, poszukajmy innej oferty, która lepiej zabezpieczy nasze interesy. Bo jeśli podpiszemy umowę, to klamka zapadła. I potem trudno będzie od niej odstąpić.
Ps. Personalia bohaterki zmieniono.
***
Najczęstsze grzechy pośredników
- zastrzegają sobie prawo do prowizji w sytuacji, gdy nie podejmą żadnych czynności zmierzających do znalezienia klienta dla swojego zleceniodawcy . Prowizji żądają wówczas, gdy zleceniodawca sam, bez udziału pośrednika, znajdzie klienta i zawrze z nim umowę;
- pobierają rażąco wygórowane kary umowne w wypadku pominięcia pośrednika przy zawarciu umowy lub niedoinformowania go o tym w odpowiednim terminie;
- żądają prowizje w sytuacjach, gdy wykonywanie czynności zmierzających do ustalenia statusu prawnego nieruchomości scedują na zamawiającego, tj. klienta;
- w umowach na ogół brakuje zapisów przewidujących odpowiedzialność pośrednika wobec zleceniodawcy lub zamawiającego za niewykonanie lub nierzetelne wykonanie zobowiązania;
- umowy są zbyt ogólnikowe, nie określają co ma robić pośrednik – uniemożliwiają w ten sposób konsumentowi weryfikację poczynań pośrednika;
- zakazują wycofania oferty w trakcie trwania umowy;
- pobierają znacznie wyższe od ustawowych odsetki za nieterminową wypłatę prowizji;
- bezprawnie decydują o tym, że ewentualne spory między nimi a konsumentami, będzie rozstrzygał sąd polubowny bądź właściwy dla siedziby pośrednika.
